绍兴市区前期物业管理招标投标管理办法
（绍市建设建〔2007〕230号）
第一章 总则
第一条 为规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《绍兴市区物业管理办法》等有关法规和政策规定,结合绍兴市区实际，制定本办法。
第二条
市区范围内的前期物业管理招标投标（以下简称招投标）活动，适用本办法。
第三条
本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第四条
市建设局（以下简称物业主管部门）负责市区物业管理招投标的监督管理工作，市房地产管理处负责具体的实施工作。
第五条
住宅及同意物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）投标人少于3个的；
（二）多层物业或多层和高层结合的物业，其规划总建筑面积小于4万平方米的；
（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
在前期物业管理招投标或协议选聘时，建设单位所属或持股权的物业服务企业应当回避。
第六条
任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。
第二章 招标
第七条
本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符合的过高的资格要求
第八条
对普通住宅物业项目，招标人应在前期物业管理招标前，根据住宅小区实施物业管理服务的方案，向市发展和改革委员会申报物业服务等级，并在市发展和改革委员会核定收费标准幅度内制定相应招标文件。
对普通住宅与别墅等高标准住宅混合的物业项目，招标人应根据前款规定，将普通住宅部分的物业服务登记报市发展和改革委员会核定，别墅等高标准住宅部分由招标人执行确定，在招标文书中一并说明。
由建设单位原因，住宅小区交付使用后，市发展和改革委员会中心核定物业服务等级和收费标准低于前期物业管理招标时所确定的物业服务登记和收费标准，由此造成物业服务企业收费减少，招标人应在招标文件中明确承担的主体和方式。
第九条
前期物业管理应当公开招标。
第十条
招标人应在报刊上发布招标信息，同时在绍兴市房地产信息网上发布招标公告。
招标公告应包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式;
（二）招标项目的基本情况，包括物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间等；
（三）投标资格条件，报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方式和相关费用等。
第十一条
招标人可以委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
招标人委托招标代理机构招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内，办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
（一）招标工作小区中有一定比例的与招标项目相适应的工程技术、经济、管理专业人员；
（二）有编制招标文件的能力和组织开标、评标、定标的能力。
第十二条
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、物业项目具体情况（包括物业管理用房等公建配套设施设备等）等；
（二）前期物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标人2年内有不良行为记录不得投标的规定、投标人有创优达标业绩酌情加分的规定、投标书的格式、只要内容等；
（四）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间及地点等；
（六）拟定物业服务合同的主要条款及相关说明；
（七）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；
（八）其它事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条 招标文件可载明投标保证金的缴纳、对为中标人编制投标文件的经济补偿方法等内容。招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，应对为中标人承若支付标书编制补偿金。
依照前款规定，招标人应在确定中标人之日起5日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金，向为中标的投标人支付标书编制补偿金。
第十四条
招标人应在发布招标公告10日前，提交以下材料报物业主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。包括项目批文、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等；
（二）招标公告；
（三）招标文件；
（四）其他材料。
物业主管部门发现备案材料有违反法律法规和相关规定的，应当及时责令招标人改正。
第十五条
招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一半应当包括资格预审申请书格式、申请人须知、以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派处的项目负责人与主要管理人员的建立、业绩等证明材料。
第十六条
经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出个预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十七条
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件的截止之日止，最短不得少于20日。
第十八条
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。
第十九条
招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的书面疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十条
招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十一条
通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售备案前30日完成；
（二）预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第二十二条
招标人应当委托公证机构对招投标的全过程进行公证。
第三章 投标
第二十三条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。一级资质物业服务企业可参加所有物业管理项目的投标；二级资质物业服务企业只能参加30万平方米以下的物业管理项目的投标；三级资质物业服务企业只能参加20万平方米以下物业管理项目的投标。
第二十四条
投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式想招标人提出。
第二十五条
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其它资料。
第二十六条
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十七条
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容未投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十八条
投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十九条
开标应当在招标文件确定的开标时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第三十条
开标由招标人主持、邀请所有投标人参加，并应在物业主管部门监督下进行。
第三十一条
开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并存档备查。
第三十二条
投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：
（一）未密封的；
（二）未加盖投标人公章和法定代表人印章的；
（三）未能按招标文件要求编制的；
（四）逾期未送达的。
第三十三条
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标文员会的专家成员，应当由招标人从物业主管部门建立的专家名册中采取随即抽取的方式确定。与投标人有厉害关系的人不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当更换。
评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。
第三十四条
物业主管部门应当建立评标的专家名册。
物业主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加物业管理评标活动。
第三十五条 评标委员会成员应当严格遵守评标准则和纪律，认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与投标结果有厉害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他厉害关系人的财务或者其他好处。
评标文员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关；评标情况的所有人员。
第三十六条
有下列情形之一的，评标委员会成员应当主动提出回避：
（一）本人任职投标人或者本人是投标人主要负责人的近亲属；
（二）本人与投标人有经济利益关系；
（三）本人或本人所在单位为投标人作投标指导或制作投标书的。
评标委员会应当回避而不回避的，取消其评委资格（如为评标专家取消其评标专家资格），其所评分数不计入评标总分。
第三十七条
在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，根据标书、现场答辩、投标人资信情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十八条
评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，投标人应当重新招标。
第三十九条
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照文件规定的评标标准和评标方式，推荐不超过3名有排序的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人未中标人。
第四十条
招标人应当自确定中标人之日起5日内，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有为中标的投标人。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，将有关招投标文的资料报告物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第四十一条
中标人须在受到中标通知书后15日内，持企业营业执照、资质证书等有关资料和中标项目管理人的基本资料到物业主管部门备案，同时江相关情况告知物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。
第四十二条
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件和现场答辩记录订立书面的物业服务合同。
投标文件所陈述内容与现场答辩记录不一致的，以现场答辩记录为投标人最终确定的内容。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目，应承担赔偿责任。
第四十三条
中标人应按照合同约定履行义务，完成中标项目的合同期内的物业管理。
中标人不得向他人转让中标项目，当可将中标项目的单项管理业务分包给他人。接收分包的单位应当具备相应的资格条件，并不得再次转包或分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接收分包的人就分包项目承担连带责任。
第四十四条
前期物业管理招标过程中发生的费用，由招标人支付。
第五章 附则
第四十五条
招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，其中必须有一种为中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第四十六条
袍江工业区、镜湖新区管委会可参照本办法负责做好本区域内的物业管理招投标的监督管理工作。
业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，可参照本办法执行。
第四十七条
本办法自发布之日起施行，2004年11月23日绍兴市建设局印发的《绍兴市区物业管理招标投标管理暂行办法》同时废止。
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