关于印发《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》

的通知

各区、县（市）人民政府，市直开发区管委会，市级有关部门：

根据《绍兴市物业管理办法》，经市政府同意，现将《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》印发给你们，认真贯彻执行。

绍兴市城乡住房工作协调委员会办公室

2019年6月25日

关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见

为切实落实《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区（村）治理的意见》（中发〔2017〕13号），进一步规范全市物业管理活动，提高物业管理水平，根据国家、省有关规定和《绍兴市物业管理办法》，结合本市实际，现就进一步加强全市物业管理工作提出如下意见：

一、总体目标

以基层党建为基础、居民需求为导向、行业监管为抓手、改革创新为动力，实施强化政府职责、提升服务品质和完善业主自治等重点工作，逐步实现全市物业管理规范化、标准化、专业化和人性化。

二、工作机制

（一）建立住宅小区物业管理全覆盖制度。根据住宅小区物业设施运行管理情况，对新建住宅小区、老旧（安置）小区，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。

新建住宅小区，原则上全部推向市场。建设单位要按照相关要求，通过公开招投标方式选聘物业服务企业入驻，及时移交相关设施设备及台账资料，落实标准化物业服务。

业主委员会成立后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要密切配合，按照相关规定做好物业服务企业的选聘、续聘工作，确保小区物业管理有序转换衔接。

老旧（安置）住宅小区，具备市场化条件的，原则上仍优先选聘物业服务企业，开展物业服务；不具备市场化条件的，由社区提供以保洁、保绿、保安服务为主要内容的基础性物业服务。

（二）建立联席会议制度。各区、县（市）人民政府要建立健全三级物业管理联席会议制度。区、县（市）级物业管理联席会议，主要负责协调解决物业管理中综合性的重点、难点问题，形成物业管理工作合力。街道（乡镇）物业管理联席会议，主要负责住宅小区物业管理工作沟通与协调，解决住宅小区管理的部分重点、难点问题，开展满意度测评等工作。社区物业管理联席会议，由社区、物业服务企业、业主委员会以及业主代表参加，主要负责协助街道（乡镇）做好日常巡查、问题发现、矛盾调处等工作。

（三）建立物业服务企业黑名单制度。物业主管部门依据《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，对物业服务企业在物业管理活动中遵守有关法律法规和地方标准、履行物业服务合同、遵守行业自律准则等行为进行综合评价，按年度向社会公布评价结果，建立物业服务企业黑名单制度，加大对物业服务企业违法违规行为的惩处力度，形成守信激励、失信惩戒机制。

市物业主管部门应当及时将“物业企业黑名单”抄告市场监管、税务、政府采购等相关行政主管部门，为实施物业服务市场行为监督检查、物业服务招投标（含政府公建项目）提供监督管理的依据。

三、职责分工

（一） 物业行业主管部门

市建设局（市物业主管部门）：负责贯彻执行国家、省有关物业管理的法律、法规及方针政策；结合本市实际，组织拟订我市相关的规范性文件，并指导和监督实施；组织物业服务行业重大问题的调研；指导和监督全市物业服务市场信用体系建设，负责物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用；指导县级物业主管部门做好辖区内物业服务活动的日常管理和监督；指导和监督各地物业专项维修资金和物业保修金交存、使用、管理等工作；组织实施各类综合检查和评定。由市房地产管理处具体负责日常监管工作。

区、县（市）建设局（县级物业主管部门）：具体负责指导、监督、检查物业服务企业的日常管理活动；依法指导街道（乡镇）、社区做好业主大会召开、业主委员会成立（换届）及备案工作；监督并开展前期物业项目招标投标；负责物业专项维修资金、保修金的交存、使用和管理；负责辖区内物业服务企业信用信息的采集、核实及管理工作；负责物业服务企业及项目备案和物业管理用房预确认、确认工作；指导街道（乡镇）监督辖区内物业项目的退出、移交、接管工作；会同街道（乡镇）及时调处辖区内的物业纠纷与投诉；开展街道（乡镇）、社区、物业从业人员及业主委员会成员业务培训、讲座等。

（二） 相关职能部门

自然资源和规划部门：负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决物业项目内涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规配合综合执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

公安部门：负责指导物业服务企业做好物业管理项目安全防范、停车管理等秩序维护工作；依法打击物业管理区域内的涉黑涉恶违法行为；依法处置物业管理区域内堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质等违反安全规定的物品；依法处置任意封堵小区出入口、占用消防登高面等行为；在职权内依法处置物业管理区域内停放“僵尸车”等行为；依法加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处；依法处置物业管理区域内的交通事故；对消防工作实施监督管理，指导、督促物业服务企业依法履行消防工作职责。

综合执法部门：负责依法查处物业管理区域内有关规划管理、市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染、户外无照经营以及饮食服务企业未按环境影响评价文件审批要求排污等违法行为；在职权内依法处置物业管理区域内停放“僵尸车”等行为；加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

发改部门：负责制定加快物业服务业发展的财政扶持政策，鼓励物业服务企业做大做强、争先创优；探索建立质价相符的物业服务收费机制；负责市区内普通住宅项目前期物业收费的政府定价管理。

市场监管部门：负责组织实施合同行政监督管理，规范合同行为；负责全市物业服务收费的监督、检查，督促物业服务企业做好明确标价收费公示工作；对未经规划部门批准或私自将住宅、车库、其他附属设施改变为经营性用房的，依法不予核准登记；对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监察；依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为；依法查处物业管理区域内非法广告等行为；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

生态环境部门：负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

财政部门：负责集中配置资金，落实兑现物业管理扶持政策资金，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设。

人防部门：负责指导物业服务企业做好物业管理区域内人防工程的维护管理；对未按规定使用人防工程的行为依法进行查处。

司法行政部门：负责为各级物业纠纷调解组织提供业务指导。

应急管理部门：负责开展消防监督检查，组织针对性消防安全专项治理，依法实施消防行政处罚。

人民银行：负责将物业主管部门抄报的，经人民法院、仲裁委员会生效法律文书或街道（乡镇）调解认定的业主恶意拖欠物业服务费等失信行为，按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

物业管理区域内依法属于全体业主共有的给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，经业主大会决定移交给相关专业单位的，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。

（三） 街道（乡镇）

街道（乡镇）：依法指导、协助和监督本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会；监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。

社区：应当依法加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区、业主委员会、业主代表和物业服务企业议事协调机制，协调处理物业管理纠纷，接受街道（乡镇）委托，做好与物业管理有关的工作。

四、主要措施

（一）规范和优化企业管理服务

    1.加强物业服务企业信用建设。县级物业主管部门要告知并督促辖区内从事物业服务活动的企业，及时在“浙江省物业服务企业信用信息管理平台”（以下简称“省物业信用平台”）注册并申报企业信息，切实开展物业服务企业综合信用等级评定工作。评定结果按《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》规定实行差异化管理，定期向社会公布。

当年度被评定为AAA级的企业或连续二年被评定为AA级以上的物业服务企业，企业注册地人民政府应给予一定的经济奖励，支持本地物业服务企业做大做强；未经省物业信用平台注册或被评定为C级的物业服务企业，可限制其参与各类评选和项目招投标活动，不予出具信用证明；对被列入黑名单的物业服务企业，1年内不允许承揽新的物业项目，3年内其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动，拒不整改的，清退出我市物业服务市场，并通过媒体进行公开曝光。

2.严格物业服务企业选聘。规范物业管理招投标市场秩序，前期物业项目招标入围企业应当在省物业信用平台注册企业内公开选聘；推行业主委员会在业主大会授权下参照《绍兴市物业管理办法》第二十七条规定的前期物业招投标方式选聘物业服务企业；由社区代行业主委员会职责的，应参照前期物业招投标方式选聘物业服务企业。

3.健全物业服务企业退出机制。区、县（市）人民政府是物业服务企业退出项目的监管主体，县级物业主管部门、街道（乡镇）、社区要加强物业项目退出管理的指导和协调，依法监督物业服务企业做好物业项目交接工作。实行物业项目管理退出预警报告制度，物业服务企业要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知街道和社区。对不按规定履行责任的物业服务企业，记入企业信用不良信息，给予扣分，拒不履行退出主体责任和移交义务的，直接列入“物业服务企业黑名单”。

（二）加强业主大会和业主委员会建设

1.提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。对违法搭建、违法占用物业共有部分以及不能模范履行义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主，不得进入业主委员会。

2.健全业主委员会制度。严格业主大会和业主委员会指导规则。符合条件、业主成立业主委员会意愿强烈，街道（乡镇）、社区要指导召开业主大会会议和选举产生业主委员会；对尚不具备条件成立的，由社区代行业主委员会相关管理职能并向全体业主公示。街道（乡镇）要建立小区业主委员会监督考核制度，严格业主委员会委员任职资格。对业主委员会有《绍兴市物业管理办法》第二十三条规定情形的，经街道（乡镇）责令限期改正，逾期仍不改正的，在通告全体业主15天后，街道（乡镇）可指导和监督召开临时业主大会，更换业主委员会委员、重新选举业主委员会。

3.规范印章及公共收益管理。实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托社区保管，社区对印章使用、财务管理予以监督。严格物业共用部位、共用设施设备经营所得收益管理，鼓励业主大会或业主委员会在街道（乡镇）开设公共收益账户，实行支出申报制度，公共收益使用接受全体业主的监督。违规使用公共收益的，街道（乡镇）可以向公安、纪检等部门反映。

4.加强基层组织建设。将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新；加强街道（乡镇）党组织的监督指导作用，指导和探索社区党组织领导下的，社区、物业服务企业、业主委员会协调机制，将党建工作植入物业小区，实现社会调解、党员先锋作用和居民自治的良性互动。具体实施方案由市委组织部门会同市建设局另行制定。

（三）着力破解物业管理难题

1.加大小区执法力度。综合执法部门要加大执法力度，及时进小区开展执法活动，着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、住改商等突出问题。涉及违法建筑的房屋，拒不配合行政执法的，按《绍兴市人民政府办公室关于对涉违房屋采取“四不予”措施的通知》（绍政办发〔2015〕82号）规定处理。

同时，加强小区僵尸车辆管理。在小区内道路或公共停车泊位停放超过三十日的车辆，影响市容环境卫生的，由公安机关交通管理部门或者综合行政执法部门按照《绍兴市市容和环境卫生管理规定》处置。

2.实施欠缴物业费追缴制度。积极引导广大业主增强主动交纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额交纳物业服务费等合理费用。对不按约定交纳物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以采取以下措施：

（1）对恶意欠缴物业服务费的业主，可在项目公告栏内进行公示，公示内容为：门牌号、业主欠费起止时间及金额。公示后，仍拒不缴纳的，物业服务企业依法向人民法院提起诉讼。

（2）机关、事业单位、国有控股企业等党员领导干部无故拒缴物业服务费，物业企业可将欠缴费用相关信息抄告其所在单位，由所在单位协助督促。仍拒不缴纳的，物业企业依法向人民法院提起诉讼。

（四）强化物业管理工作保障

1.严格管理考核。把物业管理工作纳入对市直相关部门和区、县（市）人民政府工作目标考核的重要内容，定期督查，综合评定。区、县（市）人民政府要将责任目标分解到街道（乡镇）和社区，明确主要责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。街道（乡镇）、社区加强对物业服务企业和业主委员会的日常考核，制定考核标准，定期开展检查考核和指导服务，作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。

2.加强政策宣传。全市各级媒体应加大物业管理宣传力度，强化正面舆论导向，引导广大业主依法理性维权；着力宣传业主应履行的义务，反映客观事实。公安部门要加强网络媒体监管，督促网站严格做好信息审核。

（五）加大物业管理政策扶持

1.加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新的重要内容，作为民生产业来扶持。市级财政、县级财政部门应安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算，主要用于行业发展、老旧小区提质改造、物业服务企业奖励、业主委员会培训、物业行业信用建设等。

2.加大老旧住宅小区管理扶持力度。区、县（市）人民政府安排公益性岗位要适度向老旧住宅小区倾斜，可以根据财政实际情况和民生需求出台相关扶持政策。老旧小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业服务费用不足。

五、本实施意见自2019年7月10日起实施。国家、省对物业管理工作另有规定的，从其规定。

附件：绍市城乡住办（2019）8号关于印发《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》的通知